• Edward Claudio Jr

Simulações de taxas e indexadores nos Financiamentos Imobiliários

Hoje temos mais opções de indexadores e taxas de juros para os financiamentos imobiliários disponíveis. E isto é muito bom, pois permite melhores opções de escolha para quem pretende realizar o sonho de adquirir a casa própria. E conforme o planejamento para o pagamento do financiamento, uma das opções se encaixa melhor e vamos abordar isto agora.

Conforme aprofundamos no Artigo anterior "O que você precisa saber sobre os financiamentos imobiliários", temos dois tipos de financiamentos:


- Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e

- Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).


E como falamos no mesmo artigo citado acima, existem diferentes formas de amortizar a dívida. E a seguir vamos destacar as principais.


Sistema de Amortização Constante (SAC): as prestações são decrescentes, pois conforme a dívida vai sendo paga, os juros são calculados sobre o saldo devedor e assim ocorre uma diminuição do valor da prestação.


Sistema Tabela PRICE: sistema Francês de Amortização (SFA), as parcelas não são fixas e variam conforme a inflação. O indexador mais utilizado pós-fixado é a TR (taxa referencial) para o reajuste das prestações.


Simulações: Valor do Imóvel: R$ 250.000,00, com Entrada (Recursos próprios e/ou FGTS): R$ 50.000,00) e Financiamento: R$ 200.000,00. Prazo de 360 meses e idade comprador: 35 anos.


Sist. Amort. Tx. Juros Renda Mín. %Renda Vr. 1ª Prest. Vr. Últ. Prest. CET (a.a.) SAC-IPCA 0,38 am 5.487,56 25 1.371,89 598,71 5,22 SAC–TR 0,72 am 6.850,73 30 2.055,22 600,61 9,57 PRICE-TR 0,72 am 5.394,48 30 1.618,34 1.539,22 9,49 SAC–Prefix. 0,83 am 7.572,97 30 2.271,89 601,21 10,99 SAC-Poup. 0,51 am 6.024,80 25 1.506,19 582,89 6,34


As simulações no quadro acima foram efetuadas nos sites abaixo em Nov/2020.


https://homebanking.poupex.com.br/simulacao/credito-imobiliario/financiamento-residencial


https://www.itau.com.br/emprestimos-financiamentos/credito-imobiliario/simulador/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=dp-in-ndndcri-nd-traf-credimob&utm_content=af003-google-gog-ca027-sec-cpc-cros-keyw-generica-nd-inse-dp00005608&gclid=Cj0KCQiAnb79BRDgARIsAOVbhRp1Sts3RRsn8dOeDjmBr3tmKGBq8fqNhKz1J6vFrZAgQCM0_SfBE8gaAqKqEALw_wcB


Atualmente estão são os tipos de financiamentos (SAC e PRICE) mais utilizados para a compra da casa própria e desde o ano passado, temos algumas variações quanto ao indexador, além da TR, hoje temos o IPCA e o índice da caderneta de poupança.

Como podemos constatar, apesar do financiamento com indexador IPCA, em relação a TR, permitir prestação inicial menor, essa modalidade traz mais riscos. Ao optar pelo financiamento em IPCA, a exposição a crises econômicas e subidas mais acentuadas dos índices inflacionários é maior. É difícil prever o comportamento da inflação para os próximos 10, 20 ou 30 anos.


A linha de crédito que acompanha o rendimento da caderneta de poupança, será a soma do rendimento deste investimento mais 3,99% ao ano. Hoje a taxa está em 5,39% ao ano (3,99% + 1,4% da rentabilidade da poupança, que corresponde a 70% da taxa SELIC). Assim, podemos pagar menos juros e ainda ter um teto. Se o rendimento da poupança subir, poderá chegar no máximo a 6,17% ao ano, somado a taxa fixa de 3,99% ao ano te garante uma taxa máxima de 10,16% ao ano.


Estes valores podem variar por vários motivos, assim é sempre recomendado que faça a simulação do financiamento em mais de uma instituição financeira e aproveite aquela que proporciona a melhor condição, conforme a sua estratégia e expectativa de tempo para quitar o financiamento.


Verifique sempre o CET (Custo Efetivo Total), que representa o custo total que essa operação terá. No cálculo do CET são considerados o número de parcelas, o valor do crédito concedido, a taxa de juros, os seguros, tarifas, tributos e demais despesas.


O CESH (Custo Efetivo do Seguro Habitacional), representa o custo total, relativos aos dois seguros habitacionais obrigatórios, contra morte e invalidez permanente (MIP) e contra danos físicos ao imóvel (DFI). Ambos são pagos junto às parcelas da negociação e podem custar até 8,8% ao ano.


Os custos operacionais são conhecidos como taxa de administração e são cobrados pelas instituições financeiras para administrar a negociação de financiamento imobiliário. O valor pode diferir entre os bancos e no decurso de todo o financiamento pode fazer uma grande diferença.


Espero que estas informações ajudem você a concretizar o sonho da casa própria e tenham o melhor custo/benefício no financiamento imobiliário. E se tiver dúvida ou dificuldades com tantas informações e contas, procure a ajuda de uma pessoa ou profissional que entenda do assunto. O seu BEM financeiro é o nosso plano.


Leia também o artigo "O que é melhor, financiar um imóvel ou morar de aluguel?", que está no nosso Blog.


Edward Claudio Júnior é Pós-graduado em Educação Financeira, Coach Financeiro, Palestrante e Treinador Comportamental. Cofundador do BEM Financeiro – Desenvolvimento em Finanças, responsável pelo escritório em São Paulo.

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