Nos últimos meses muitas pessoas nos procuraram para tirar dúvidas sobre os tipos de financiamentos imobiliários e qual a melhor forma de financiar um dos maiores sonhos para os brasileiros, a casa própria.
Decidi então, escrever este artigo com informações para você escolher de forma assertiva qual a melhor opção dentre os tipos de financiamentos disponíveis.
Para adquirir o imóvel, não é comum que a pessoa tenha o valor total para comprar à vista, então na maioria dos casos recorre ao financiamento imobiliário. Embora não seja uma operação complexa, muitos desconhecem como funciona e os requisitos para o crédito ser concedido.
Então, vamos em frente e destacar as principais informações sobre os tipos de financiamento imobiliário.
Existem dois sistemas de financiamento imobiliário.
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH), garantida pelos recursos do FGTS (Fundo Garantidor de Crédito) e pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança). Atualmente é o sistema que rege a maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil. As principais características deste sistema:
· O prazo máximo do financiamento é de até 35 anos (420 meses);
· A parcela deve comprometer não mais do que 30% da renda mensal da família;
· O valor máximo do imóvel financiado para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal é de R$ 950.000,00 e para os demais estados, o valor é de R$ 800.000,00;
· Somente pessoas físicas podem utilizar este tipo de financiamento;
· A taxa de juros estão limitadas até 12% ao ano;
· Para imóveis novos o percentual de financiamento é de até 80% e para os usados o valor máximo a ser financiado é de 70%.
· Para o registro e a escritura do primeiro imóvel, neste sistema, existe o desconto de 50% nos valores.
- Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que supri as carências do SFH, por exemplo para financiamentos com valores superiores aos anteriores citados (R$ 950 mil e R$ 800 mil). Isto reflete em taxas de juros maiores e variáveis. O recurso é proveniente do SBPE. As características deste sistema são:
· O prazo para quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);
· Não existe limite de renda familiar comprometida;
· O valor de avaliação do imóvel é superior a R$950 mil para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Nos outros estados, deve superar o valor de R$800 mil;
· A concessão de financiamento varia entre 80% e 90% do valor do imóvel;
· A compra pode ser feita tanto por pessoas físicas ou jurídicas.
Amortização da dívida e taxa de Juros
Ao fazer um financiamento imobiliário, pegamos dinheiro emprestado de uma instituição financeira para pagar o vendedor do imóvel e vamos assumir uma prestação. Esta parcela é composta de juros, do valor da amortização do empréstimo e de taxas adicionais.
Desta forma, quando você paga uma parcela, somente parte dela, corresponde ao pagamento do valor principal do empréstimo (amortização), outra parte são os juros cobrados pela instituição financeira por antecipar o valor ao comprador e o restante são taxas (custos administrativos) e seguros referentes a operação.
A taxa de juros é influenciada por alguns fatores. Como por exemplo: o valor do imóvel, o valor do financiamento, a probabilidade do contratante não honrar o compromisso, a renda familiar, histórico das dívidas do comprador e a sua idade. Quanto maior o risco apurado na operação, maior será a taxa de juros.
Existem diferentes formas de amortizar a dívida. E a seguir vamos destacar as principais.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
Neste sistema as prestações são decrescentes, pois conforme a dívida é paga mensalmente, os juros são calculados sobre o saldo devedor e assim ocorre uma diminuição do valor da prestação do financiamento. Vamos a um exemplo prático, para fins didáticos:
Financiamento de R$ 120.000,00, em 20 anos (240 meses) com taxa de juros de 1% ao mês:
O valor da amortização constante será de R$ 500,00 em cada parcela.
> 1ª parcela: R$ 1.200,00 (1% sobre o saldo devedor) + R$ 500,00 (amortização) = R$ 1.700,00.
> 2ª parcela: o saldo devedor será R$ 119.500,00, onde incidirá os juros de 1% = R$ 1.195,00 + R$ 500,00 (amortização), totalizado uma parcela de R$ 1.695,00.
> E assim sucessivamente, até a última parcela que será no valor de R$ 505,00.
No final do período de 240 meses, você terá pago o valor financiado (R$ 120.000,00) mais os juros (R$ 144.600,00), totalizado R$ 264.600,00.
Observação: Neste exemplo não estou considerando os valores dos seguros e demais taxas.
O financiamento imobiliário com amortizações constantes poderá sofrer duas formas de correções monetárias: a pré-fixada e a pós-fixada.
Na correção pré-fixada a instituição financeira já determina um valor de correção no momento de assinatura do contrato. Isto pode implicar que a taxa de juros seja maior do que a cobrada pelo modelo pós-fixado.
As correções pós-fixadas são realizadas por meio de um índice de mercado — como a TR (Taxa Referencial), o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou índice de rentabilidade da Caderneta de Poupança. Como o valor destes indexadores podem variar a cada mês e serem influenciados pela situação econômica do país, há um risco de uma alta correção em períodos de inflação forte, por exemplo.
Sistema Tabela PRICE
O Sistema Francês de Amortização (SFA), é muito utilizado no exterior, mas passou por modificação aqui no Brasil para se adaptar à realidade brasileira (inflação e taxas de juros). No modelo original, as prestações são fixas, com juros decrescentes e amortizações crescentes. Nas primeiras parcelas, a maior parte do valor refere-se ao pagamento dos juros. Com o passar do tempo, os juros diminuem, visto que são cobrados sobre o valor do saldo devedor, que diminui a cada mês. Assim os juros cobrados também ficam menores e o valor da amortização aumenta a cada mês.
Com as alterações aqui no Brasil as parcelas não são fixas e variam conforme a inflação. O indexador mais utilizado pós-fixado é a TR (taxa referencial) para o reajuste das prestações. Nos últimos anos está taxa está zerada, porém caso volte a ter um valor, com o passar do tempo, o valor da parcela aumenta e pode comprometer uma porcentagem maior da renda do comprador.
Vamos ao mesmo exemplo anterior, para efeito de comparação:
Financiamento de R$ 120.000,00, em 20 anos (240 meses) com taxa de juros de 1% ao mês:
> 1ª parcela: teremos juros de R$ 1.200,00 + R$ 121,30 de amortização = R$ 1.321,30.
> 2ª parcela: teremos juros de R$ 1.198,79 + R$ 122,51 de amortização = R$ 1.321,30.
> E assim sucessivamente, até a última parcela que será no valor de R$ 1.321,30.
No final do período de 240 meses, você terá pago o valor financiado (R$ 120.000,00) mais os juros (R$ 197.112,81), totalizado R$ 317.112,81.
Observação: Neste exemplo não estou considerando os valores dos seguros e demais taxas.
Como podemos constatar, num cenário de efetuar os pagamentos mês a mês, sem antecipar parcelas durante o financiamento, a tabela SAC apresenta uma redução de R$ 52.512,81 no valor total pago, ou seja, 43,76% do valor financiado do imóvel.
Porém, caso o seu planejamento contemple pagar o financiamento em menos tempo, como as prestações nos primeiros anos pela tabela PRICE são menores, isto pode reverter a situação apresentada acima e a tabela PRICE ser mais vantajosa.
Vamos mostrar um exemplo, mantendo os valores acima: financiamento de R$ 120.000,00, em 20 anos (240 meses) com taxa de juros de 1% ao mês. No financiamento pela tabela PRICE, até a parcela 77 (6 anos e 5 meses), o valor será menor do que a tabela SAC, totalizando R$ 14.529,60 de economia. Somente na parcela 153, este valor será praticamente zerado, ou seja, somente após 12 anos e 9 meses, o financiamento pela tabela SAC será financeiramente melhor. Se a sua estratégia, por exemplo é pagar o financiamento na metade do tempo (10 anos) a tabela PRICE é a mais recomendada.
Por isso, é fundamental antes de decidir o tipo de financiamento, estabelecer o planejamento que será feito para pagar o empréstimo imobiliário.
Atualmente estes são os tipos de financiamentos (SAC e PRICE) mais utilizados para a compra da casa própria e desde o ano passado, temos algumas variações quanto ao indexador, além da TR, hoje temos o IPCA e o índice da caderneta de poupança.
E como recomendação, se você pretende financiar um imóvel, faça com calma, busque informações, compare as taxas entre os bancos e não assine nada antes de fazer as contas e verificar se as parcelas vão caber no seu orçamento mensal. E faça um levantamento prévio do valor das despesas com documentação, impostos, acabamento do imóvel e mobília. Já acompanhei muitos casos de pessoas que não se prepararam para estes custos e tiveram muitas dificuldades financeiras ao adquirir o sonho da casa própria, que acabou se tornando um grande pesadelo de dívidas. Se tiver dúvida ou dificuldades com tantas informações e contas, procure a ajuda de uma pessoa ou profissional que entenda do assunto. O seu BEM financeiro é o nosso plano.
Edward Claudio Júnior é Pós-graduado em Educação Financeira, Coach Financeiro, Palestrante e Treinador Comportamental. Cofundador do BEM Financeiro – Desenvolvimento em Finanças, responsável pelo escritório em São Paulo.