Comprar o primeiro imóvel é um dos momentos mais importantes na vida financeira de uma pessoa. E geralmente com forte impacto emocional. Se alguns cuidados não forem observados, o sonho pode se transformar num grande pesadelo, impactando negativamente não só as finanças, mas vários outros aspectos da vida pessoal e familiar.
Infelizmente já atendi várias pessoas e famílias que não se planejaram bem para a aquisição deste sonho, assumindo um compromisso financeiro que não puderam honrar e perderam o imóvel ou outros bens, fizeram outras dívidas impagáveis, ficaram inadimplentes e principalmente comprometeram o equilíbrio emocional com a situação. Como se trata de uma dívida de longo prazo, que compromete o orçamento por até 35 anos, o financiamento imobiliário deve ser realizado com planejamento.
Por isso, resolvi escrever este artigo para mostrar quais os principais pontos devem ser observados antes de tomar uma das decisões financeiras mais importantes da sua vida. São pelo menos 7 aspectos que você deve considerar:
1 – Descreva com detalhes o imóvel que pretende adquirir. Localização (bairro/cidade), características (metragem, quantidade de cômodos, casa ou apartamento, usado ou na planta, condomínio ou não, com ou sem área de lazer, infraestrutura da região, distância do local do trabalho, etc). Estas são informações importantes que vão impactar o preço do imóvel, o seu custo de vida, o conforto e segurança para a família, por isso invista tempo na definição destes “detalhes”.
2 – Levantamento completo do vendedor (pessoa física, construtora ou incorporadora). Verifique se a casa ou apartamento está devidamente registrado no cartório de imóveis. Se o memorial descritivo também está registrado no cartório. Levantar se existem processos ou problemas que desabonem o CNPJ da construtora ou a pessoa física que está vendendo. Solicite a minuta de contrato e se possível peça a análise de um advogado especialista.
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3 – Imóvel na Planta X Pronto. Existem algumas diferenças em comprar um imóvel na planta ou já construído. E nas duas situações é importante verificar quais recursos você dispõe para dar a entrada. Se vai utilizar o FGTS. Qual valor mensal pode assumir de parcela que caiba no orçamento.
Na planta, geralmente, você terá que arcar com uma entrada direto para a construtora, compostas por parcelas mensais até a entrega, juros de obra, intermediárias (semestrais ou anuais) e se isto não estiver bem planejado dentro do orçamento pode gerar sérios problemas, mesmo antes de receber o imóvel. O índice de reajuste das prestações e intermediárias durante a obra é o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e não pode ser cobrado juros. Depois da entrega das chaves, entra em cena os juros de até 12% ao ano, mais correção. No contrato estes dados devem estar bem especificados e entendidos por você para não ter surpresas desagradáveis. Na planta, o valor do imóvel costuma ser menor, porém existem as questões acima que merecem atenção e o risco de acontecer algo durante a construção atrasando ou impedindo o recebimento do bem.
Já no imóvel usado é necessária uma entrada (no mínimo 20%) e o restante financiado com uma instituição financeira. Não existem intermediárias e você começa pagando o financiamento direto. Não gera as correções durante a obra pelo INCC e nem os riscos de não receber o imóvel.
Atenção: é importante que a parcela, independente de fixa ou reajustável, caiba no seu orçamento.
4 – Considerar os gastos e custos extras. Aquelas que vão além das prestações do financiamento, tais como: cartório (escritura e registro = de 2% a 3% do valor do imóvel), imposto ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, dependendo do local a alíquota é de 4% para a Prefeitura), acabamento ou reformas, mobília e condomínio se tiver e mudança. Não ter atenção a estas despesas pode acabar em endividamento acima do que o orçamento comporta. Programe-se e faça uma reserva financeira para arcas com estes gastos. E não deixe de registrar a escritura do imóvel para a sua segurança.
5 – Estudar os tipos de financiamento e indexadores. As tabelas de financiamento mais difundidas são PRICE e SAC e os indexadores são a TR (Taxa Referencial), o IPCA (Índice Preço ao Consumidor Amplo) e a Poupança (que está atrelada a taxa SELIC). Conhecer as características de cada um destas possibilidades, vai ajudar a traçar o melhor planejamento para quitar o financiamento sem percalços e de forma mais rápida, pagando menos juros no caso de antecipações de parcelas. Já escrevi sobre isto no artigo: que está no nosso BLOG do BEM Financeiro.
Acesse e veja, ou assista o vídeo no YouTube do BEM Financeiro:
6 – Faça pesquisa das taxas de juros. Não contrate um financiamento imobiliário sem pesquisar em pelo menos três instituições financeiras. O comprador não é obrigado a aceitar o banco que seja parceiro da construtora. Verifique as condições com o banco que já tenha conta corrente, pois devido ao relacionamento já estabelecido, pode ter melhores taxas. Faça as cotações, compare e negocie para fechar com aquela instituição que apresentar a melhor condição. Mas cuidado, um banco pode oferecer uma taxa menor, mas cobra outras taxas para compensar. Compare sempre o CET (Custo Efetivo Total). Por menor que possa parecer a diferença percentual, isto pode representar uma economia significativa no longo prazo.
7 – Controlar o orçamento mensal. Se você não tem o hábito de controlar o orçamento mensal, recomendo iniciar este processo. Quando tem o desejo de comprar um imóvel, este controle das despesas mensais deve ser feito com maior atenção, pois estará assumindo uma dívida por muitos anos. Portanto definir o quanto será gasto no mês, ajudará a verificar se o orçamento estará em equilíbrio. Não deixe de anotar nada, das pequenas as grandes despesas, tudo deve ser apontado. E sempre que necessário tome as devidas ações para manter o orçamento positivo, reduzindo ou eliminando certos gastos. Procure deixar o seu orçamento sempre com uma margem de segurança, pois despesas eventuais acontecem no dia a dia de qualquer família.
Verifique cada um destes pontos e se prepare para fazer a aquisição do seu imóvel de forma mais assertiva nas questões financeiras.
Desejo que consiga fazer o seu planejamento para adquirir o seu imóvel com total consciência e assim realizar o seu sonho e da família. Se tiver dúvidas estamos à disposição para ajudar no seu planejamento financeiro. O seu BEM é o nosso plano.
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Edward Claudio Júnior é Pós-graduado em Educação Financeira, Coach Financeiro, Palestrante e Treinador Comportamental. Cofundador do BEM Financeiro – Desenvolvimento em Finanças, responsável pelo escritório em São Paulo.